Rumah Ideal di Jabodetabek: Review Wilayah Cibubur

Posted by Romi Satria Wahono on 11 Dec, 2009 in Management | 68 comments

Mencari rumah, termasuk hal yang pelik dalam hidup. Melibatkan semua elemen kehidupan, baik internal maupun eksternal. Memperhatikan masalah kemampuan finansial, lokasi sekolah anak-anak, lokasi tempat ibadah, lokasi pasar dan tempat belanja, lokasi taman bermain dan tempat rekreasi, gaya kehidupan sosial, sampai masalah kondisi air/listrik/gas, dsb. Melanjutkan tulisan saya dua tahun lalu ( halah, lama amir om! 🙂 ) yang berjudul Lokasi Rumah Ideal di Jabodetabek, saya mencoba membagi hasil review yang saya lakukan sejak november 2009. Lha kenapa kok tiba-tiba jadi survey rumah lagi om? Kebetulan anak-anak sudah mulai banyak dan gede-gede, butuh kamar baru, butuh space yang agak luas. Merenovasi rumah yang ada di Puri Gading ada keterbatasan waktu, space dan kerepotan harus kontrak rumah selama renovasi. Jadi pindah dan membeli rumah siap huni adalah pilihan terbaik 🙂

ALGORITMA PENILAIAN RUMAH

Saya mulai dari bagaimana alur berpikir atau algoritma saya dalam melakukan survey dan penentuan rumah.

1. Menetapkan requirement specification dari rumah yang saya inginkan, yaitu:
   1. Posisi rumah dekat dengan tol (TOL)
   2. Posisi rumah tidak terlalu jauh dari Jakarta (JAKARTA)
   3. Fasilitas perumahan lengkap (sport center, tempat belanja, convenience store, tempat rekreasi) (FASILITAS)
   4. Posisi dekat dengan Sekolah dan lebih baik ada sekolah Islam Terpadu (TK/SD IT) (SEKOLAH)
   5. Posisi rumah di dalam cluster dan tanpa pagar (tidak di boulevard utama atau di pinggir jalan besar) (CLUSTER)
   6. Perumahan asri dan banyak pepohonan (ASRI)
   7. Jalan depan rumah lebar minimal 11 m (ROW)
   8. Kesiapan huni (HUNI)
   9. Isu-isu buruk tentang perumahan tidak banyak (ISU)
   10. Harga murah (HARGA)
2. Mencari dan mengumpulkan isu yang muncul tentang perumahan lewat milis dan forum di Internet
3. Menetapkan target perumahan dan memulai survey langsung ke pemasaran perumahan. Isu yang dikumpulkan pada tahap 2 dikonfirmasi ke pemasaran atau penduduk sekitar. Kali ini saya menetapkan review untuk lima kompleks perumahan di Cibubur.
4. Mengkuantifikasi parameter dalam bentuk skor (1-3) dan membuat komparasi dalam bentuk tabel
5. Kembali ke tahap 2-3 apabila informasi dirasa kurang lengkap

 IMPLEMENTASI DAN PENGUKURAN

Secara umum hasil review lima kompleks perumahan di Cibubur yang saya pilih (Green Park, Cibubur Residence, Raffles Hills, Kota Wisata, Citra Grand) seperti pada gambar di bawah.  Skor ada di field terakhir.

Kalau ditampilkan dalam bentuk grafik, seperti di bawah.

Dan ketika total penilaian kita tampilkan dalam bentuk grafik, maka akan menjadi seperti berikut.

ANALISA LENGKAP HASIL PENGUKURAN

1. Green Park
   Lokasinya bukan di Cibubur, tapi di sekitar 800 meter dari pintu tol Jati Warna (JORR). Menarik karena kedekatannya dengan tol dan juga jarak ke Jakarta cukup dekat. Perumahan baru yang mendapatkan penjualan tertinggi di Pameran Properti tahun 2007 (Jakarta Convention Center). Fasilitas masih belum banyak dibangun, baru berhasil membangun satu cluster. Banyak sekolah di sekitar lokasi, meskipun tidak di dalam kompleks. Kompleks perumahan direncanakan hijau dan asri. Pembelian rumah perlu inden satu tahun. Ada beberapa isu yang muncul pada perumahan Green Park. Pertama masalah jalan depan kompleks yang tidak juga selesai sampai sekarang. Kegagalan membebaskan dua rumah penduduk yang letaknya di depan, cukup mengganggu pandangan, karena bentuk dan tipe rumah tidak serasi dengan rumah di Green Park. Isu lainnya beberapa kali Green Park didemo warga berhubungan dengan masalah saluran air yang kemungkinan membuat warga di luar Green Park kebanjiran. Satu masalah besar yang paling menyakitkan adalah harga. Harga naik setiap 3 minggu, dan saat ini tidak ada lagi rumah yang dijual dibawah Rp. 500 juta. Bahkan dengan luas bangunan dan tanah yang mirip, Green Park lebih mahal daripada Kota Wisata. Kemungkinan besar harga Green Park tinggi karena biaya pengurukan seluruh lahan di perumahan tersebut.

2. Cibubur Residence
   Lokasi cukup dekat dengan tol cibubur.  Pengembang sepertinya berkonsentrasi untuk menjadikan Cibubur Residence sebagai kompleks perumahan saja tanpa fasilitas pendukung. Dengan row jalan yang kecil, perumahan cukup berjejal, bahkan taman di setiap cluster dibuat hanya memanfaatkan ujung-ujung cluster yang tidak mungkin dijual. Pembelian rumah memerlukan inden sekitar 1 tahun dan harga sedang, tidak mahal dan tidak murah. Salah satu andalan perumahan Cibubur Residence adalah kedekatan dengan jalan tol. Bahkan kantor pemasaran dibuat seadanya dengan memanfaatkan rumah contoh di bagian paling depan, dekat dengan pintu masuk. Banyak isu yang muncul di Internet tentang perumahan ini adalah masalah kualitas bangunan yang tidak seimbang dengan harga, misalnya pintu utama yang hanya menggunakan triplek tebal, dsb. Hasil dari survey lokasi dan Internet, secara nilai total, Cibubur Residence saya nilai paling rendah diantara lima perumahan yang saya review.

3. Raffles Hills
   Perumahan elit, asri, fasilitas lengkap dan termasuk yang populer di Cibubur karena kedekatannya dengan pintu tol Cibubur. Isu penting dari Raffles Hills adalah keterjang tol JORR-2 yang membelah Raffles Hills menjadi dua bagian. Flyover tol akan mengakibatkan Raffles Hills berlubang sekitar 50 meter. Sebagian besar penghuni cluster yang keterjang tol JORR-2 sudah menerima biaya pembebasan lahan, sebagian pindah ke cluster baru (Spring Land dan Victory Land). Yang menarik dari Raffles Hills adalah adanya potongan harga 25% untuk semua rumah, plus tambahan potongan 10% lagi apabila kita membeli dengan tunai (cash). Bahkan kalau kita mau rumah yang tusuk sate, ditambah ada potongan lagi 5% 🙂 Sebagai tambahan informasi, akan dibangun sekolah internasional (Springfield International School) di dalam kompleks Raffles Hills. Secara total penilaian menduduki peringkat kedua setelah Kota Wisata. Nilai terangkat karena masalah harga, kedekatan dengan tol dan row jalan yang lebar.

4. Kota Wisata
   Kota Wisata memiliki fasilitas terlengkap, lingkungan indah, asri dengan row jalan yang sangat lebar, baik untuk boulevard utama, kedua maupun jalan di dalam cluster. Untuk orang yang tidak banyak gerak atau keluar ke Jakarta, Kota Wisata termasuk pilihan terbaik. Semua sudah tersedia di dalam kompleks, untuk urusan sekolah ada Fajar Hidayah (TK-SD-SMP-SMA), untuk urusan belanja juga lengkap, bahkan ada pasar modern yang menyediakan makanan fresh, untuk rekreasi ada kampung wisata, fantasy island, dsb. Convenience store semacam indomart dan alfamart juga betebaran di banyak ruko. Mau service mobil ada automotive center. Intinya kalau sudah di dalam, tidak perlu ke mana mana lagi, semua sudah tersedia. Cluster baru yang tersedia adalah Coatesville dan Hacienda Heights, dengan jenis rumah inden atau siap huni. Posisi Kota Wisata 7 km dari pintu tol Cibubur, relatif agak jauh. Harga yang ditawarkan relatif tinggi, meskipun tidak setinggi Green Park. Isu yang muncul adalah masalah jalan tol JORR-2 yang akan menerjang cluster montreal dan sekitarnya. Apabila tol akan mengikuti jalur pipa gas, maka yang akan diterjang oleh tol JORR-2 adalah wilayah cluster terdepan dari Kota Wisata. Isu lainnya adalah masalah bau sampah dari TPA bantar gebang yang kadang tertiup angin memasuki wilayah kota wisata, meskipun secara lokasi sebenarnya sangat jauh ke TPA bantar gebang. Total skor untuk Kota Wisata adalah yang paling tinggi diantara lima kompleks perumahan yang saya survey.

5. Citra Grand
   Keunggulan dari Citra Grand adalah harga yang relatif murah dibandingkan dengan perumahan lain. Fasilitas cukup lengkap dengan tambahan keunggulan adanya mal citra grand. Jalanan boulevard utama dan pintu masuk yang kecil adalah hal yang paling tidak saya sukai dari Citra Grand. Isu yang muncul dari Citra Grand adalah masalah pengaturan biaya bulanan (sampah, keamanan, dan listrik) oleh pengembang yang terlalu tinggi. Masalah tol, kemungkinan pintu tol JORR-2 akan ada di depan pintu gerbang Citra Grand, isu ini menarik bagi yang banyak menggunakan tol.  Tidak ada rumah siap huni, semua pembelian sistem inden sekitar 1 tahun. Secara total penilaian, Citra Grand relatif mirip dengan Green Park, meskipun tidak secara skala perumahan, karena Citra Grand jauh lebih besar dengan banyak cluster didalamnya.

KESIMPULAN
Bagaimanapun juga penilaian perumahan tetap sulit untuk obyektif, meskipun sudah diusahakan seobyektif mungkin 🙂 Meskipun tidak sempurna, anggap saja review yang saya buat adalah salah satu referensi bagi yang berencana memiliki rumah di sekitar Jati Warna dan Cibubur. Insya Allah lain waktu akan saya sajikan review mendetail untuk perumahan lain. Bagaimanapun juga, rumah ideal adalah rumah impian, kadang sulit kita dapatkan hingga sering kita lupakan.

Tapi mudah-mudahan tetap selalu kita perdjoeangkan, karena memang mimpi datang untuk diperdjoeangkan 🙂